Inside look at the current state of Montreal’s real estate market

Eli Condos project fr

Bonjour à toutes et à tous, alors aujourd’hui on se fait un appel spécial immobilier, spécial immobilier pas sur des données, pas sur des chiffres, pas sur des statistiques économiques; j’avais le goût de faire un appel immobilier très précis, très concret et puis on s’est trouvé un intervenant, un incontournable du milieu immobilier montréalais. J’ai le grand plaisir de recevoir sur cet appel ce matin M. Patrice Groleau.

Patrice est propriétaire de McGill immobilier, c’est probablement le plus grand vendeur de condos à Montréal, une agence commerciale également, McGill immobilier commercial, il est également propriétaire de l’agence montréalaise et québécoise, si je ne m’abuse, de la bannière très haut de gamme Engel & Völkers, donc on a quelqu’un sur la ligne qui a une perception très large, de très haut niveau de même que très concret; Patrice, merci de te joindre à nous aujourd’hui c’est un très grand plaisir!

Ça fait plaisir!

Patrice, j’ai un collègue dans la personne de Michel Doucet qui me proposait un excellent préambule pour mettre la table sur le volet immobilier, il m’a appelé et m’a dit “tu sais, J-R, à l’époque Ford a révolutionné le monde dans lequel on vit parce que les gens qui vivaient à la terre n’avaient pas les moyens de se payer des autos, mais quand on a amené les travailleurs dans les usines, il fallait qu’eux aussi aient des salaires qui étaient suffisants pour être capable de se payer le véhicule qu’ils allaient produire. On a donc sorti les gens de la terre, on les a amenés à l’usine et dans la grande révolution, la première révolution industrielle, on a vu une seconde phase où on a sorti les gens des usines et on les a amenés plus près, dans les villes, avec la formation aidant, on les a mis à travailler dans des bureaux. Est-ce que ce qui se passe à l’heure actuelle avec la COVID, nous propulse dans le prochain changement où après avoir sorti de la terre, à l’usine, dans les bureaux, est-ce qu’on les retourne à la maison?

Écoute, c’est une question tout à fait viable et la réponse elle est simple : on vit un effet d’accélération en ce moment; ce qui se passe actuellement, ce n’est pas créé par le COVID, c’est accéléré par le COVID. Quand on parle du retail, la transformation du retail, c’était déjà amorcé. J’avais justement [inaudible], à qui on doit [inaudible], le méga centre qu’on disait de “Dix30 de Montréal”, propriétaire des marques Dynamite, Garage, le vêtement et tout ça, a dit exactement ça : tout ce qui était prévu sur cinq ans s’est passé en six mois. Donc il n’y a rien de nouveau, c’était prévu, c’est juste que le COVID a chamboulé l’industrie du retail. Souvent, le cash flow est très, très court terme, donc si on arrive avec aucune rentrée d’argent sur quelques semaines ou mois, dans ce cas-ci, c’est sûr que le modèle économique d’un restaurant, du retail et tout ça, ça ne fonctionne pas. Ce n’est pas fait pour être en pause totale de la sorte, donc il y a des modèles alternatifs qui se sont imposés, les gens ont dû improviser, les magasins qui avaient des divisions en ligne et tout ça ont mis les bouchées doubles, ils ont accéléré leur transfert vers le Web, mais ça c’était une tendance, c’était déjà prévisible. Ce qui va arriver, je ne crois pas à la disparition totale du retail, on va juste ajuster les formats. C’est la même même chose avec les espaces bureaux, quand on avait des compagnies qui avaient par exemple le tiers d’une tour, et bien au lieu d’avoir dix, douze ou quinze étages dans une tour du centre-ville, ils vont en avoir deux ou trois, parce que justement, il va y avoir une portion qui va être fait en télétravail. Les gens ne viendront pas travailler quarante heure par semaine systématiquement physiquement au bureau, il va avoir une certaine autonomie de travailler d’un café, de travailler de la maison, travailler du chalet, n’importe quoi. Donc ce sont les volumes demandés. En même temps, il ne faut pas oublier que Montréal, c’est une île. Il y a une densification naturelle; on est déjà dans une certaine saturation de terrain disponible. C’est un gros Manhattan, donc ça vient peut-être, on vient peut-être de calmer un petit peu l’offre et la demande, la demande existante, il y aura peut-être moins de nouvelle tour; les tours existantes vont juste se diviser entre plus de locataires au lieu d’avoir deux ou trois locataires principales, on sera peut-être à dix ou douze locataires. En même temps, on vient gérer son risque, parce que là si on a plus de locataires différents, s’il y en a un qui est impacté par un changement structurel dans l’économie et tout ça, bien on en perd un, on ne perd pas la moitié ou le tiers d’une tour. Donc, il y a des inconvénients, il y a des avantages, mais c’est ça, c’est ceux qui vont être capables de s’adapter, mais c’est une évolution tout à fait normale.

Parfait donc, Patrice, tu commentais dans l’actualité lorsque la COVID a frappée, qu’on s’est mis en mode pause, qu’on a assisté à, en quelque sorte, une éclipse économique, tu voyais dans les journaux les journalistes dire : “les transactions immobilières sont en baisse de manière hallucinante!” et tu les challengeais en disant “oui, mais au mois de mai, elles vont être en rebond phénoménal”. C’est effectivement ce qui s’est produit, malgré qu’il ait énormément de gens qui demeurent sans emploi, on voit énormément de transactions immobilières. Patrice, est-ce que tu notes que ces transactions-là, un est-ce que tu continues de noter un bon achalandage, qu’est-ce que tu as vu dernièrement au niveau des visites, du traffic, des demandes, des requêtes, des nouveaux listings? Est-ce que tu vois des disparités entre les formats, les [inaudible], voyez-vous plus la maison très haut de gamme, qu’est-ce que vous lisez dans les tendances actuelles?

Écoute, le gros problème qui s’est passé c’est vraiment que tous les analystes sont partis avec la prémisse : “on ne peut pas avoir une pandémie de cette ampleur-là sans qu’il y ait une correction immobilière.” Ils ne se sont pas basé sur des datas, ils sont vraiment partis en disant “c’est impossible qu’on vive ce qu’on vit et qu’il n’y ait pas de correction.” Donc ils n’ont pas essayé de coordonner avec du data, de supporter avec des chiffres, ils sont juste partis avec une idée qui, somme tout, même moi au départ je me suis dit : “on va être chanceux si on passe au travers sans se faire écorcher!”, mais un moment donné, la beauté de mon côté , à cette période-là, nous on avait 25% du marché des condos neufs dans la grande région de Montréal. Donc, je maîtrise une grande portion du data. Quand on parle de groupe Altus qui sont des grosses firmes d’analyse immobilières au Canada et tout ça, ils s’abreuvent de mes chiffres! J’ai le quart des chiffres dans la grande région de Montréal, donc le data qu’on voit sortir, les analyses qu’on voit sortir, il y a un quart de ces chiffres-là qui viennent de chez nous. Moi je vois rapidement des tendances lourdes. Quand moi je vois des gens qui continuent de s’inscrire, j’ai trente-trois projets en vente, quand je vois des gens continuer à me donner leur cellulaire, leur courriel, moi je ne vais pas dans un concessionnaire automobile donner mon courriel et mon cellulaire si je ne veux pas acheter une voiture. J’ai pas le goût que quelqu’un m’achale pour me vendre une voiture. C’est la même chose dans la copropriété. Il n’y a personne qui donne ses coordonnées s’il [inaudible] quant à l’intention d’achat. Donc nous on voyait, on maintenait nos centaines d’inscription quotidiennes, les chiffres ne descendaient pas. Donc d’un point de vue de condos neufs, et on s’entend, des livraisons dans deux ou trois ans et on a encore des gens, malgré le stress qu’on peut concevoir lié au COVID, les gens ont encore dans leur tête l’idée de s’inscrire sur des sites pour se faire solliciter par des vendeurs pour de l’achat de copropriété sur plan. Là on n’est pas dans l’obligation de relocalisation à court terme, on est vraiment dans l’achat, le raisonnement à moyen-long terme, et là les chiffres se maintenaient. Donc, quand moi j’entendais la SCHL dire “moins 16%”, je les appelais et je leur disais “mais basé sur quoi?”. Et la SCHL m’appelle pour avoir mes chiffres, de la même façon que les autres analystes, là je leur disait au téléphone : “sur quoi vous vous basez pour dire moins 16%? Il n’y a pas de [inaudible]” et là ils disaient “oui, mais il y a une chute des ventes.” Les courtiers immobiliers ne peuvent pas travailler, on est en pause totale, les visites ne sont pas autorisées, on ne peut pas lister une propriété, on ne peut pas envoyer un photographe, on ne peut pas envoyer personne prendre des mesures, on ne peut pas envoyer d’inspecteur, on est juste en pause, c’est juste une pause. Et comme de fait, quand ça a réouvert, et là les chiffres avaient déjà commencé à monter; quand moi j’étais sur [inaudible] de l’APCIQ, l’Association des courtiers immobiliers du Québec, je leur disais : là, on est en train de gonfler les prix de façon artificielle parce qu’il y a juste l’inventaire existant sur le marché qui est permis, l’OAC, qui est l’association des courtiers, est rendue para-gouvernementale; le gouvernement autorisait uniquement la visite des propriétés existantes sur le marché, donc on ne pouvait pas inscrire de nouvelles propriétés. Ça créer de façon complètement artificielle un inventaire au plancher et là les prix se sont mis à monter, plus 9% et tout ça, et là on parlait au gouvernement et on leur disait “dépêchez-vous, vous devez rouvrir les valves.” Il ne faut pas oublier, le courtage immobilier est resté un service essentiel dans quatre autres provinces. Il y a juste au Québec qu’on a coupé les valves totalement, on a dit “ce n’est pas un service essentiel”, on a créé une rareté artificielle, on a fait augmenter les prix, et quand le courtage a pu reprendre, on a été en mode rattrapage et là les deux mois ont été juste retransféré sur juin et juillet. Juillet a été le mois record de tous les temps avec une augmentation de 46% du nombre de ventes par rapport à juillet de l’année dernière, des chiffres complètement hallucinants! Nous, chez McGill, c’est simple, on a mis en marché 50% de tous les condos neufs dans la grande région de Montréal pendant le COVID. Ça a été nos meilleures années, on bat nos records, l’année dernière chez Engels & Volkers, qui est notre agence plus haut de gamme, a terminé premier au monde. Cette année, on est en avance sur nos chiffres de l’année dernière malgré deux mois de pause. Donc que ce soit en condos neufs, en revente haut de gamme, les résidences de villégiature on n’en parle même pas, c’est plus 400% Laurentides, Cantons-de-l’Est et tout ça, c’est hallucinant! On a de l’inventaire en villégiature sur lequel on est assis depuis deux ou trois ans, et on se retrouve aujourd’hui à les vendre au-dessus du prix demandé en offres multiples. On parle de propriétés qui étaient déjà à vendre depuis deux ou trois ans! Là on se ramasse à les vendre en offres multiples, au-dessus du prix demandé. La demande n’a jamais été aussi forte, il n’y a jamais eu un inventaire aussi bas. Il ne faut pas oublier qu’en ce moment, l’immigration est à peu près à zéro, on a toujours eu entre 37 et 38 000 immigrants par année au Québec; est-ce qu’on peut penser que l’année prochaine, ce qu’on a enlevé cette année on va l’ajouter sur ce qui était prévu déjà en 2021? Est-ce qu’on va avoir 75 000 nouveaux arrivants? Ça va venir doper complètement le marché. Il va y avoir une resurgescence de la demande immigrante, La Presse avait sortie la statistique et Radio-Canada aussi : il y a un acheteur sur cinq 20% des acheteurs au Québec, pas à Montréal, pas dans la grande région de Montréal, un acheteur sur cinq au Québec, c’est un immigrant récent. Ce n’est pas quelqu’un qui arrive en spéculation et tout ça. C’est quelqu’un qui s’en vient vivre au Québec. Un sur cinq, c’est énorme! Si on ajoute 75 000 personnes l’année prochaine, là c’est une autre donnée, c’est d’autres datas qui vient s’ajouter à un inventaire bas, à une demande qui va monter dans les grands centres; moi je vous le dit, les chiffres 2020, c’est une année hallucinante, mais 2021 aussi. Les chiffres continuent de monter, là. Et les coûts de construction, c’est un autre problème qu’on voit dans la construction, que ce soit…

Patrice, avant d’aller – j’adore ça, tu es un gars enflammé, c’est clair, ça paraît – mais avant d’aller sur les coûts je mets une pause, une petite pause ici. Donc juin, juillet, on a repris possiblement, on a doublé les mois qui n’avaient pas été fait, mais tu vois quand même ta tendance pour le mois d’août. Autant que je disais qu’on a des détaillants américains – Walmart, Best Buy, etc. – qui avaient vu oui beaucoup de demande dans les premiers mois de réouverture, mais qui ont commencé à voir, dans leur domaine à eux, ils commençaient à voir des ralentissements de traffic, de [inaudible], etc. Toi, au mois d’août, tu ne vois rien de ça, dans ton domaine?

On voit un ralentissement par rapport à ces mois records-là, et une chance parce qu’on ne pourrait pas maintenir cette cadence-là, ce rythme-là, ça n’aurait pas de sens. Dans le core du centre-ville, 18% d’augmentation du prix des condos en un an, on ne peut pas [inaudible] un moment donné, on va avoir un problème. Il faut que ça ralentisse. Mais là on se compare à deux mois records des dernières années, si on compare le mois d’août actuel, au mois de septembre actuel versus au mois d’août 2019, qui était quand même une autre année record, on maintient, on est encore dans des mois excessivement actifs. Donc il n’y a pas de baisse drastique, il n’y a pas de corrections, mais ça dépend toujours par rapport à quel mois on se compare. Si on se compare à l’année passé, la demande, l’engouement est toujours là, il n’y a pas de baisse à prévoir, il n’y a rien [inaudible] d’ici la fin de l’année, absolument pas.

Si tu vois que les acheteurs étrangers sont moins présents, qui sont tes nouveaux acheteurs qui ont pris le manque à gagner de ces gens-là?

Déjà, quand on dit acheteurs étrangers, il y en a qui sont déjà arrivés. Quand on parle du 20% d’immigrants récents, eux sont déjà arrivés, ils sont déjà installés, il n’y a pas de problème de voyagement et tout ça. C’est vraiment la portion, le nouvel arrivant très, très récent. On peut prévoir, on voit déjà l’engouement parce que nous on a des sites partenaires dans 180 pays différents, de sites Web, donc là on voit des demandes, des tendances fortes de demandes en ligne qui viennent de certains pays et là c’est là que ça m’amène à l’autre chose qui est intéressante pour le Québec : quand on vit une pandémie comme ça et qu’on est quelqu’un d’aisé quelque part sur la planète, on commence à réfléchir à où est l’avenir. Où est l’avenir pour moi, pour ma famille, pour le travail, où est-ce que je vais? Et là, quand on regarde le Canada, le Québec, Montréal, quand on se compare, on est l’avenir : pays de ressources, stabilité économique, stabilité politique, l’assurance-emploi, l’assurance maladie, tout ça. Donc quand on regarde tous ces problèmes-là sur la planète, on vit très bien au Québec et les gens à l’étranger commencent à le réaliser. Qu’est-ce qui se passe, c’est qu’à un moment donné, dans la francophonie, on a souvent mis la francophonie au Québec comme un bémol, en Amérique du Nord, mais aujourd’hui ça devient notre attrait; la langue française est la quatrième langue, en nombre de pays pour lesquels c’est une langue officielle, la quatrième langue la plus populaire. En Europe, évidemment, en France, Belgique, Suisse, on a la [inaudible] francophone qui explose complètement, on a tout le Maghreb francophone… Quand ces gens-là regardent leurs options, ils ne veulent pas aller en Europe, ça ne va pas super bien en Europe, où est-ce qu’ils vont? Ils peuvent venir en Amérique, du côté américain? Pas super intéressant avec la classe politique actuelle. Au Canada anglophone? Bof. Qu’est-ce qu’il reste? Le Québec. On est les deuxième pour les immigrants les plus qualifiés au monde, je pense, après l’Australie, on est aujourd’hui la capitale canadienne universitaire, on a le plus haut ratio per capita d’étudiants, on est la capitale nationale du [inaudible] et tout ça. On a tout pour nous! On est déjà passé dans une transition; on n’est pas dans le manufacturier, on est déjà dans l’économie du savoir, les start up et tout ça, moi je pense que le Canada, le Québec Montréal, on est dans une position parfaite pour l’engouement étranger de qualité, avec des capitaux, du nouvel argent qui va rentrer chez nous, donc l’immobilier à court-moyen terme je ne vois pas comment, avec tout ce qu’on a, comment il pourrait y avoir [inaudible] ou de grands ralentissements et encore une fois je le répète Montréal c’est une île, on ne peut pas s’étendre, ce n’est pas le Grand Montreal area, il y a une limitation naturelle, c’est juste pas [inaudible].

Patrice, tu avais, je t’ai interrompu, mais tu avais amorcé sur les structures de coût, évidemment quand on regarde le prix des commodités, le prix des matériaux, ne serait-ce que le prix du bois, qui est la meilleure commodité cette année, mais qui [inaudible] dans la construction, évidemment, c’est un frein. J’ajouterais à ça, on a des clients qui sont des grands constructeurs dans les couronnes montréalaises qui se plaignent d’un manque ou d’une certaine lenteur pour aller chercher des permis et des autorisations des changements de zonages et etc., qui viennent en fait limiter même l’offre dans certains créneaux, qu’est-ce que tu vois, toi, au niveau des structures de coût, ça vient supporter un peu les, peut-être pas stimuler la force totale des prix, mais ça vient quand même créer un certain effet plancher ça aussi?

Historiquement, ça c’est un bon point, parce que même quand il y a une correction, là en 2008 on regardait Miami et tout ça, quand il y a une correction majeure immobilière, on revient excessivement rapidement au coûtant de construction avec le coûtant de terrain. Ça c’est vraiment la base, c’est pour ça que l’immobilier ne va jamais s’écrouler complètement; on reste toujours avec cette base-là, on revient rapidement et quand on va en dessous de ça, on revient très, très rapidement. Tu parlais du bois, ce n’est pas anecdotique : on évalue actuellement qu’en ossature de bois, une résidence, on ne parle pas d’une augmentation de – c’est 8% d’augmentation de la valeur globale de la maison! Ce n’est pas une augmentation du prix du matériel “bois” : la maison totale va augmenter de 8%, [inaudible] lié aux hausses de coût du bois. C’est énorme! Juste à cause qu’on ne produit pas assez de bois, actuellement, les maisons, l’immobilier en général va augmenter de 8%. Quand quelqu’un va venir se construire et qu’il regarde son coût final, qu’il regarde la revente, il va être prêt à payer 8% plus cher. Ça vient doper la valeur de l’immobilier et c’est énorme 8% d’augmentation pour un seul matériel, on ne parle pas du gypse et on ne parle pas du béton, tout augmente à des vitesses complètement hallucinante et c’est le gros problème : on a des promoteurs, justement qui, un moment donné, quand on vend trop vite, qui nous dise “on arrête les ventes!”, parce qu’on a encore des cotations qui ne sont pas encore finales. On a encore des soumissions qui ne sont pas [inaudible] et là si jamais il y a une hausse subite, il ne nous reste plus assez d’unités de condos sur lequel se rebalancer pour faire une hausse de prix ou on va avoir vendu nos meilleures unités qu’on aurait pu augmenter, il va nous rester comme on dit les [inaudible], les unités moins intéressantes, mais celles-là on ne peut pas les augmenter! Donc il y a un stress, ça devient même un problème de trop vendre rapidement, c’était le souhait des promoteurs, mais à un moment donné il faut tempérer, il faut juger tout ça, donc c’est un art, en ce moment, pricer des projets et pricer des rénovations et c’est pas fini! Justement tu parlais des couronnes, et ça c’est la protection du territoire agricole et tant mieux, il n’y a pas de problème avec ça, mais il y a un moratoire d’à peu près trente ans sur le dézonage agricole, il y a encore énormément de terrains dézonés, mais sur lesquels les gens s’assoient, ils attendent que la valeur augmente, ils veulent laisser les autres propriétaires développer d’abord et eux arriver les derniers une fois que tout est développé et maximiser. Tu veux toujours être le dernier à développer ton terrain et que tout le monde ait fait monter les valeurs autour de toi, c’est un peu normal. Donc en ce moment c’est ça, ce n’est pas le problème de dézoner, c’est juste que trop de gens s’assoient sur les terrains qui sont déjà dézonés, donc ce serait peut-être de forcer ces gens-là à développer, ou de mettre des taxes quelconque si jamais les gens continuent de s’asseoir, mais c’est ça la protection date de trente ans pour le dézonage. Le différentiel entre la valeur des banlieues versus Montréal, les coûts de construction, on n’a plus l’avantage qu’on avait historiquement de faire une demi-heure ou quarante cinq minutes pour avoir quelque chose de nettement moins cher. Là on se ramasse avec des prix, pour nous on vend des propriétés de prestige sur la rive-nord et la rive-sud, mais les prix de construction sont les mêmes; l’électricité ne coûte pas moins chère, les matériaux ne coûtent pas moins cher, et là même les terrains ont augmentés donc le différentiel de valeur entre la ville et la banlieue [inaudible] d’année en année, et c’est purement relié à la hausse des terrains, vu la rareté des terrains en banlieue.

Parfait! Patrice, on est en rentrée scolaire, on parle d’un manque de mille enseignants dans la fonction publique québécoise, mais j’écoutais au travers des branches on parle aussi d’un manque de plus de vingt mille travailleurs dans la construction. Avec la tonne de projets que tu as, le sentez-vous, le voyez-vous également? Avez-vous des constructeurs qui se plaignent de ça?

Oui et ça, ça a toujours été et historiquement, ça a toujours été le contracteur qui est en contrôle et tout ça, le “donneur d’ouvrage”, mais maintenant c’est les sous-traitants qui contrôlent. Tu ne veux pas payer? Parfait, moi j’ai un line-up. Donc il y a un rapport de force qui est unique, qui n’a jamais existé dans l’industrie de la construction : les sous-traitants ont le beau jeu, et on voit une hausse des prix et une hausse des salaires et quand ça fait vingt demandes, tu t’essaies! Il y a toujours quelqu’un qui est pris à la gorge, qui ne peut pas attendre, ça doit être fait dans deux semaines, et il faut être prêt à payer le prix. Donc il y a une surenchère, ça c’est inévitable, donc ça vient s’ajouter aux hausses des coûts de la construction, aux hausses des coûts de la main d’oeuvre, et au final, qui va payer pour ça? C’est le consommateur et pas personne d’autre. Au final, ce sont les gens qui vont acheter ces propriétés-là. Rien ne se perd, rien ne se créer. S’il n’y a pas de marge raisonnable sur un projet, les promoteurs ne les font pas, tout simplement. Les gens qui sont en prêts [inaudible], en prêts à risque, s’attendent à un rendement X, si le rendement n’est pas là, les projets ne se feront juste pas.

Patrice, tout ça c’est bien, c’est beau, mais on regarde également d’un autre côté, moi j’ai le biais de regarder du côté de l’acheteur, au Québec, oui il y a des gens qui rentrent avec certaines formations de l’étranger et qui vont travailler fort, mais on a énormément de gens pour qui les revenus augmentent peu ou pas et l’endettement est déjà élevé. Est-ce que tu vois un frein dans ce secteur-là?

Moi, je suis un conseiller en ressources humaines agréé aussi de formation, et selon des gens avec qui je parle dans l’industrie et il y a une hausse des salaires, les salaires augmentent, moi c’est ma lecteur et ça va devoir continuer. Il y a une demande pour des gens qualifiés, de qualité et là on n’est pas juste dans la diplomation, on est aussi dans la qualité de personnalité, l’attitude au travail, on n’est plus juste dans le “tu as un MBA, tu as un poste”, loin de là, les qualités requises sont quelqu’un de travaillant, présent, qui fait des efforts, l’autonomie, tout ça. Donc on arrive dans d’autres critères, qu’on a peut-être négligé, justement, au détriment de la scolarité, là on passe dans un autre modèle, mais les salaires, et moi je le vois, on est 175 dans nos entreprises et j’ai jamais payé autant les gens qui travaillent pour moi, parce qu’ils sont excellents et je veux qu’ils restent, parce qu’ils se font offrir des offres ailleurs et je pense sincèrement que je dois pas être le seul et quand je parle aux autres professionnels des ressources humaines, ils disent sensiblement la même chose, mais je suis d’accord avec toi : un moment donné, le pouvoir d’achat va devoir suivre ces hausses-là, sinon, on va se ramasser avec une très grosse problématique. La seule chose, quand tu parlais tantôt de chômage, de gens sans emploi, les gens les plus affectés actuellement, on parle beaucoup de restauration, tout ce qui était hôtellerie, sans tomber dans rien de condescendant, le profil type de gens dans cette industrie-là, c’était souvent des gens plus jeunes et qui n’étaient pas dans un modèle, ce n’étaient pas des acheteurs, ce sont des locataires, donc en ce moment si on enlève de l’emploi aux gens de la restauration qui sont à loyer, on ne vient pas changer le rapport de nombre d’acheteurs, ce n’est pas, la majorité des secteurs qui ont été affectés dans l’économie québécoise, ce n’était pas des acheteurs de propriétés sur l’île de Montréal, du moins pas de propriétés haut de gamme ou non plus de propriétaires jeunes professionnels en copropriété dans la grande région de Montréal.

Écoute, on n’ira pas là pour l’instant, c’est toujours une cage de verre assez fragile, dans ce qu’on vit il y a réellement une dichotomie qui s’installe ou une polarisation qui s’installe : il y a ceux pour qui ça allaient et pour qui ça va encore bien, mais on a un pan de travailleurs qui étaient ceux avec les statuts les plus précaires pour qui la situation est excessivement difficile, mais je ne me mettrai pas la tête dans le sable, à la limite on a la beauté d’être au Canada avec un filer social plus généreux, mais néanmoins éventuellement ça va nous rattraper ces enjeux-là, d’écarts…

Ça je t’arrête sur ça, par exemple, parce qu’on parle de la restauration, là on parle de 60% des restaurants qui vont disparaître, la résistance de la restauration il ne faut pas la sous-estimer. Ça a été mon champs d’étude au niveau du deuxième cycle, quand il y a eu Katrina, il y a eu, aux États-Unis, sensiblement le même nombre de pertes : 40% des restaurants ont fermés et on était deux ans plus tard et le nombre de restaurants était supérieur à “pré-Katrina”, donc la résilience de la restauration, les gens qui étaient déjà près de tout ça, au niveau de la restauration, qui avaient [inaudible] il y a un ménage en accéléré, il y a des aubaines, il y a des gens qui vont reprendre ces locaux-là, ces améliorations locatives-là pour des peanuts, et qui vont être capables d’opérer des opérations très rentables, très rapidement, parce qu’ils vont être capables de les acquérir à des coûts nettement moindres. Donc faites attention, au niveau de la restauration, dans deux ou trois ans il va y avoir plus de restaurants. Oubliez pas : il y a plus de permis d’alcool à Montréal qu’à New York. Ça c’est une belle anecdote qui m’a toujours fascinée! Montréal c’est une ville de gastronomie, aujourd’hui, de night life et ça, ça a toujours été, on a cette réputation là de red light un peu qui date d’une autre époque, mais ça a resté, c’est dans nos mœurs et ça, ce n’est pas prêt de disparaître.

Donc, Patrice, si on regarde – là le temps file et je ne veux pas prendre ton après-midi non plus – je ne veux pas prendre ma vision, je veux que tu nous offre la tienne, trois à cinq ans sur l’immobilier, tu vois quoi? On a entendu crier au loup des tonnes de fois à l’égard du marché immobilier canadien, québécois, principalement montréalais pour ce qui est du Québec ou de Vancouver ou de Toronto. Toi, dans trois ans ou dans cinq ans, c’est quoi ta lecture du marché?

Le marché, si comme prévu les taux restent relativement bas jusqu’en 2023, ça c’est déjà un gros, gros point, il faut éviter ce que Vancouver a vécu, il y a eu énormément de blanchiment d’argent dans l’Ouest canadien, des tours vides et tout ça, des gens avec vraiment de l’immobilisation [inaudible], on a la chance au Québec d’avoir justement des acheteurs, dans un processus migratoire, il faut rester avec ça, prioriser ça, plutôt que des gens qui viennent seulement amener de l’argent, je pense que là la RCMP – la GRC – fait un très bon travail. La beauté c’est que tout se passe toujours de l’est vers l’ouest, tous les problèmes qu’on voit dans l’ouest on mets des mesures en place et ça vient tout le temps nous protéger, nous le Québec, on est toujours “tranquillement, mais sûrement”, mais on n’a pas l’effet yo-yo, comme Calgary, relié au pétrole et tout ça, donc moi je vois une certaine stabilité et il ne faut pas oublier, et à un moment donné, il ne faut juste pas avoir le besoin de vendre. Si tu as acheté, dans les cinq dernières années, même s’il y a une correction sur trois, quatre, six mois, globalement, sur un an, deux ans, cinq ans, on est toujours dans le positif. On l’a vu même avec une crise financière majeure aux États-Unis, les grands centres, les grandes villes, ça revient rapidement, on repart à la hausse, on reprend la perte. Il faut avoir un coussin, je dirais maximum deux ans, si on est capable de faire nos paiements il ne faut juste pas être “leveragé” à outrance, il n’y a aucun problème, le marché au Québec est tranquillement, mais sûrement, il n’est pas spéculatif, le Québécois n’est pas un spéculateur à l’avance donc, même si on a une demande étrangère qui reste quand même minime, qui n’est pas dominante, si le Québécois ne rentre pas dans ce mode-là comme ça a été le cas aux États-Unis, spéculatif, on achète à crédit, on a pleins de propriétés et on se leverage, on se leverage, le Québécois n’est pas comme ça. Socialement, le Québécois, ce n’est pas dans son DNA, donc on n’aura pas cet effet-là de bulle. La formule est complexe, mais il y a un gros morceau que c’est ça, dans notre DNA de Québécois, on est des gens relativement conservateurs.

Excellent, Patrice. Michel, je ne sais pas si tu voulais ajouter quelque chose? Une fois, deux fois?

Écoute, Jean-René, je n’ai rien à ajouter, je ne suis que d’ouïe, merci Patrice de t’être joint à nous avec cette vision que je dirais qui sort des sentiers battus, de ce qu’on entend sur le terrain, sur une conclusion qui est pour moi positive, j’aime l’aspect que tu nous amènes, trois à cinq ans, regarder en avant, j’achète, Patrice, j’achète ton histoire! Merci beaucoup de t’être joint à nous ce matin, c’est génial.

Bonne fin de journée à vous! Un gros merci de l’invitation et si vous êtes prêts à acheter, justement, on est là pour vendre!

C’est fabuleux, Patrice et quand tu auras assez vendu, tu viendras placer tes sommes; c’est fabuleux, j’adore ça!

Excellent!

Patrice, merci, Michel, merci, à très bientôt.

Aurevoir.

Aurevoir.



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