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Le fisc cogne à la porte des spéculateurs immobiliers
Publié le 02 juillet 2010 à 06h33 | Mis à jour le 02 juillet 2010 à 06h40
Il faut savoir que, lorsqu’un particulier vend une maison, le profit qu’il réalise peut être considéré soit comme du gain en capital, soit comme du revenu d’entreprise. Tout dépend de son intention au départ.
Stéphanie Grammond
La Presse
(Montréal) Depuis 10 ans, le prix des maisons a plus que doublé dans le Grand Montréal. Les propriétaires qui se sont enrichis, sans payer d’impôt, pourraient recevoir la visite du fisc. Résidence principale, chalet, plex… Quels sont les pièges à éviter et les astuces à utiliser pour payer le moins d’impôt possible?
Le fisc lance un coup de semonce aux autoconstructeurs et aux spéculateurs qui se sont enrichis grâce à l’explosion des prix dans l’immobilier résidentiel.
De plus en plus de particuliers bâtissent ou rénovent une maison, un condo ou un immeuble à revenus dans le but de revendre rapidement pour encaisser un juteux profit. Or, peu d’entre eux réalisent que la plus-value risque d’être considérée comme un revenu d’entreprise, ce qui coûte plus cher d’impôt.
Pour les épingler, l’Agence du revenu du Canada a mis en place des programmes spéciaux de vérification visant la revente de maison à des fins spéculatives.
Au cours des deux derniers exercices, l’Agence a réalisé 287 vérifications qui lui ont permis de récupérer 2,85 millions de dollars d’impôts éludés, partout au Canada. Cela représente une somme d’environ 10 000$ par contribuable. Et il est fort probable que ces individus fassent aussi l’objet d’une vérification fiscale provinciale.
«Il existe un mécanisme d’échange de renseignements qui nous permettra de cotiser les cas cotisés par Revenu Canada, mais non vérifiés par Revenu Québec», confirme la porte-parole de Revenu Québec, Valérie Savard.
Depuis juin 2006, Revenu Québec mène aussi son propre programme de vérification ciblant les spéculateurs immobiliers: le projet «Transactions immobilières». «La récupération fiscale associée à ce type de dossier s’élève à plusieurs millions de dollars en impôts impayés», dit Mme Savard.
Vérifications en hausse
«Il y a beaucoup de vérifications sur le terrain. Je vois un grand nombre de dossiers actuellement», dit Jean-François Thuot, associé chez Raymond Chabot Grant Thornton.
«La hausse des valeurs immobilières ces dernières années a attiré les investisseurs, constate le fiscaliste. Il y a des contribuables qui se sont embarqués dans des activités, pas nécessairement spéculatives au départ, mais qui se sont transformées un peu par la suite.»
En effet, le prix des maisons a plus que doublé dans le Grand Montréal en une décennie.
Le prix des plex a explosé de 161%, passant de 145 000$ en 2000 à 348 000$ au début de 2010. Le prix des maisons unifamiliales a bondi de 129% en 10 ans, passant de 108 000$ à 248 000$. Et le prix des copropriétés a gonflé de 118%, passant de 94 000$ à 205 000$, selon la Fédération des chambres immobilières du Québec.
Dans ce contexte, le fisc reste à l’affût et maintient ses programmes de vérification. «C’est encore valide pour cette année, puisqu’on a découvert qu’il y avait une non-observation des règles dans le secteur de la construction et de la rénovation de maison», prévient la porte-parole de l’Agence, Kareen Dionne.
L’intention qui compte
Pour comprendre d’où vient le problème, il faut savoir que, lorsqu’un particulier vend une maison, le profit qu’il réalise peut être considéré soit comme du gain en capital, soit comme du revenu d’entreprise. Tout dépend de son intention au départ.
Si son but était de vivre à long terme dans la maison, le fisc considère qu’il s’agit d’un gain en capital, imposable seulement à moitié. Par exemple, sur un gain de 100 000$, seulement 50 000$ est imposable.
Cela peut entraîner une facture fiscale allant jusqu’à 24 100$, pour un contribuable qui gagne déjà 127 000$ et qui est imposé au taux maximal de 24%. Pour un contribuable qui gagne 50 000$, l’impôt s’élèverait à environ 20 800$, estime Sylvain Chartier, expert-conseil à Banque Nationale Gestion privée 1859.
Toutefois, la plus-value sera complètement exempte d’impôt si le particulier désigne la maison comme sa résidence principale.
Mais la situation peut être bien différente lorsqu’un particulier décide d’acheter, de construire ou de rénover une maison dans le but de la revendre à profit. «Il s’approche d’un statut de constructeur où ce n’est plus du gain en capital, mais plutôt du revenu d’entreprise», dit M. Chartier.
Le fait d’avoir habité temporairement la maison avec sa petite famille n’y changera rien. Si l’objectif au départ était de revendre la maison dès la première occasion, il s’agit d’un revenu d’entreprise… totalement imposable. Sur un gain de 100 000$, la facture fiscale peut alors atteindre 48 200$ au taux d’imposition maximal, ou 44 200$ pour un contribuable qui gagne 50 000$.
Bref, la facture fiscale est au moins deux fois plus élevée.
Zone grise
Entre un gain en capital et un revenu d’entreprise, la ligne n’est pas toujours facile à tracer. «Plus l’entreprise ou la profession du particulier se rapproche du domaine de l’immobilier, plus il y a de chances que le gain résultant de la vente soit un revenu d’entreprise», peut-on lire dans une feuille de renseignements qui se trouve sur le site web de l’Agence du revenu du Canada.
Autre indice: les modalités de financement. «Avez-vous obtenu un financement à court terme ou un financement ne prévoyant pas de pénalités advenant le remboursement anticipé?» demande le fisc.
Avez-vous conservé la maison pour une période très courte? Avez procédé à plusieurs autres transactions semblables au fil des ans? Voilà encore d’autres éléments qui mettront la puce à l’oreille du fisc.
Mais attention! «Un particulier n’a pas à travailler dans le domaine de la construction résidentielle pour avoir un revenu d’entreprise découlant de la vente d’une habitation, et la vente d’une seule habitation peut donner lieu à un revenu d’entreprise», indique le fisc.
La facture d’impôt à la vente d’une maison
Traitement fiscal d’un gain de 100 000$ selon les circonstances
Résidence principale (exemptée d’impôt) 0$
Résidence secondaire (gain en capital imposable à moitié)
- Pour un contribuable qui gagne 127 000$: 24 100$
- Pour un contribuable qui gagne 50 000$: 20 800$
Achat spéculatif (revenu d’entreprise totalement imposable)
- Pour un contribuable qui gagne plus de 127 000$: 48 200$
- Pour un contribuable qui gagne 50 000$: 44 200$
http://lapresseaffaires.cyberpresse.ca/finances-personnelles/201007/02/01-4294861-le-fisc-cogne-a-la-porte-des-speculateurs-immobiliers.php?utm_categorieinterne=trafficdrivers&utm_contenuinterne=envoyer_lpa
Parents copropriétaires, gare au fisc!
Publié le 02 juillet 2010 à 06h41 | Mis à jour le 02 juillet 2010 à 06h46
Il est crucial d’être bien documenté… sinon le fisc pourrait traiter la transaction à la juste valeur marchande, plutôt qu’à la valeur du transfert parent-enfant.
Stéphanie Grammond
La Presse
(Montréal) Parents généreux, gare au fisc! Au cours des dernières années, certains ont acheté une maison avec leur enfant qui ne passait pas le test de l’institution financière.
C’est le cas de Pierre et Denise qui ont aidé leur fils Julien à acheter un triplex de 145 000$ en 2001. Ils lui ont prêté 45 000$. Mais au lieu de lui faire un prêt, ils sont devenus copropriétaires, comme les banques l’exigent souvent lorsque la situation financière ou le dossier de crédit est trop fragile.
Depuis, Julien a remboursé ses parents et il a les reins assez solides pour être propriétaire de l’immeuble tout seul. Les parents voudraient simplement se retirer, sans faire de profit, même si la maison est évaluée à 300 000$. «Nous apprenons que cette opération implique un gain en capital. Y a-t-il une façon de l’éviter?» se demande le couple.
La réponse aurait été plus simple si cette question délicate avait été posée dès le départ. Dans une telle situation, il faut rédiger une contre-lettre et la soumettre au fisc, idéalement au moment de l’achat, explique le planificateur financier et fiscaliste Michel Lavoie. Le document précisera que le parent a acheté la maison pour et au nom de son enfant, uniquement pour des fins de financement, sans intention d’en être copropriétaire et que l’enfant est le seul propriétaire réel.
«Il faut que ce soit bien fait, au tout début. Sinon, on s’expose à des petits problèmes plus tard», dit Jean-François Thuot. Pour les familles qui n’ont pas envoyé de contre-lettre, d’autres signes peuvent témoigner de la non-volonté d’être propriétaire: Qui a payé pour l’entretien de l’immeuble? Qui a payé les taxes, les services publics? Quel nom figure sur les baux? Qui a payé l’impôt sur les revenus de location au fil des ans?
Il est crucial d’être bien documenté… sinon le fisc pourrait traiter la transaction à la juste valeur marchande, plutôt qu’à la valeur du transfert parent-enfant.
http://lapresseaffaires.cyberpresse.ca/finances-personnelles/201007/02/01-4294864-parents-coproprietaires-gare-au-fisc.php
Comment réduire l’impôt sur le chalet?
Publié le 02 juillet 2010 à 06h47 | Mis à jour le 02 juillet 2010 à 06h51
Il peut être avantageux pour un couple d’inscrire le chalet au nom du conjoint qui a les revenus les moins élevés.
Stéphanie Grammond
La Presse
(Montréal) Gilles et Claudette ont construit leur chalet à la sueur de leur front en 1995. Le projet leur a coûté 80 000$ en matériaux. Aujourd’hui, le couple est à l’aube de la retraite et songe à vendre sa résidence secondaire qui vaut environ 250 000$. La transaction suscite plusieurs questions fiscales.
Les matériaux ont coûté 80 000$, mais comment notre main-d’oeuvre est-elle considérée?
«Malheureusement, les gens qui construisent eux-mêmes ne peuvent pas inclure leur temps dans le calcul du coût», répond Sylvain Chartier, expert-conseil à Banque Nationale Gestion privée 1859.
Dans le cas de Gilles et Claudette, le gain sera calculé entre le coût de construction (80 000$) et le prix de vente (250 000$).
Tous les frais de rénovation (agrandissement, piscine, cabanon, etc.) et les frais de transaction (droit de mutation, frais de notaire, commission versée au courtier, etc.) permettent aussi de réduire le gain en capital imposable.
Les propriétaires devraient donc conserver systématiquement leurs factures, même pour leur résidence principale, car on ne sait jamais à l’avance quelle propriété il sera le plus avantageux de désigner comme résidence principale.
«Souvent les gens ne pensent pas à conserver leurs pièces justificatives quand il s’agit d’une résidence qu’ils ne louent pas. Mais ça peut poser problème, dans le cadre d’une vérification fiscale», indique Jean-François Thuot, fiscaliste chez Raymond Chabot Grant Thornton.
Quelle maison faut-il désigner comme résidence principale: le chalet ou la maison en ville?
Tout d’abord, il faut savoir que chaque famille a droit à une seule «résidence principale», qui est exempte d’impôt. Il peut s’agir d’une maison en ville, d’un chalet, de la partie d’un plex habitée par les propriétaires, ou même d’une «maison mobile». L’important, c’est que la famille y ait vécu une partie de l’année, ne serait-ce qu’une semaine.
La décision se prend au moment de la vente. Pour prendre la meilleure décision, il faut comparer le gain réalisé sur les deux résidences, en tenant compte la durée de détention. Dans le cas de Gilles et Claudette, le chalet s’est apprécié de 170 000$ en 15 ans, soit environ 11 000$ par année. La valeur de leur maison en ville, construite il y a 25 ans, a grimpé de 80 000$ à 350 000$, un gain de 270 000$, soit un peu moins de 11 000$ par année.
Comme il y a peu de différence, il peut être avantageux de désigner le chalet comme résidence principale, pour éviter de payer immédiatement une facture fiscale. Plus tard, le couple pourra désigner sa maison en ville comme résidence principale, pour la période où il n’avait pas le chalet (de 1985 à 1995 et les années suivant la vente du chalet).
Mais il faut aussi tenir compte du taux d’imposition de chacun des conjoints…
Qui paiera la note fiscale: Gilles, Claudette, les deux?
Claudette a des revenus annuels de 15 000$, tandis que Gilles gagne environ 40 000$. Comme elle paie moins d’impôt que son mari, pourra-t-elle ajouter le gain en capital du chalet sur sa déclaration? Oui, car elle est l’unique propriétaire du chalet.
Cela démontre qu’il peut être avantageux pour un couple d’inscrire le chalet au nom du conjoint qui a les revenus les moins élevés. Mais attention: «On voit des situations où l’un des conjoints est propriétaire du chalet, sans n’avoir jamais travaillé de sa vie», dit M. Chartier. Le fisc pourrait considérer que c’est le conjoint le plus riche qui a réellement acheté la maison… et lui refiler une partie de la facture fiscale.
Faudrait-il attendre de prendre notre retraite pour vendre le chalet?
D’ici peu, Claudette prendra sa retraite et son taux d’imposition diminuera encore plus. Mais cela ne vaut pas nécessairement la peine de reporter la vente du chalet pour limiter la facture d’impôt. Si les taux d’intérêt remontent, si le marché immobilier se tasse, le couple pourrait avoir plus de mal à obtenir son prix. Et d’ici deux ans, il devra assumer tous les coûts d’entretien, les taxes, etc. Globalement, le décalage de la vente ne sera peut-être pas si payant. «Le conseil que je donne: arrêtez de penser à l’impôt! Soyez pratiques!» dit M. Chartier.
Est-il avantageux de léguer le chalet à notre fille pour qu’elle le vende à notre place?
Lorsqu’on donne le chalet à ses enfants, on est réputé en avoir disposé à la juste valeur marchande, exactement comme si on le léguait en héritage. Donc, il faut payer l’impôt sur le gain en capital quand même. On ne s’en sort pas.
Par exemple, si Claudette donne le chalet à sa fille, la mère devra payer l’impôt comme si elle lui avait vendu 250 000$. Si le chalet s’apprécie par la suite et que la fille le revend, disons à 350 000$, elle sera réputée l’avoir acquis de sa mère pour 250 000$ et devra payer de l’impôt sur le gain de 100 000$, à moins qu’il s’agisse de sa résidence principale.
Puis-je vendre à ma fille à un prix dérisoire?
Faire un prix d’ami, ça peut toujours passer. «Mais vendre à 1$, c’est le pire scénario», prévient M. Chartier. Le fisc imposera la mère en fonction de la juste valeur marchande (250 000$). Mais lorsque la fille vendra le chalet à son tour, son gain sera calculé en fonction d’un coût d’achat de 1$. Autrement dit, la famille paiera l’impôt deux fois!
