Immobilier Non-Resident Canada – Agence immobilière courtier immobilier McGill immobilier condo Montreal

Par Marie Dumas

Avocate spécialisée en fiscalité internationale

Cabinet d’avocats Lette & Associés

Un non-résident qui dispose d’un bien canadien imposable doit obtenir un certificat de conformité délivré par les autorités fiscales.  Un bien immobilier situé au Canada est considéré comme un bien canadien imposable.  Si le bien est situé au Québec, une demande de certificat auprès de Revenu Québec sera nécessaire en plus de celle faite auprès des autorités fiscales fédérales.  À noter que ce ne sera pas le cas pour les autres provinces.

Demande de certificat de conformité

Cette demande doit être faite avant, ou au plus tard 10 jours, après la vente. À défaut de respecter ce délai, une amende de $25 par jour de retard sera réclamée jusqu’à concurrence de $2,500.  Pour le moment, seule l’Agence du Revenu du Canada (ARC ) impose cette pénalité.

Il existe actuellement une politique administrative à l’effet que l’ARC n’impose pas de pénalités pour production tardive de votre demande si celle-ci est faite dans les 30 jours suivant la transaction.  Toutefois, dans l’éventualité où vous produisez après ce délai, l’ARC calculera la pénalité due à compter du 11^ème jour suivant la transaction. Il est important de noter qu’il s’agit d’une politique purement administrative et qu’elle peut changer en tout temps. Il est donc toujours conseillé de produire votre demande dans le délai de 10 jours de la transaction.

Retenue requise au moment de la vente

Au moment de la vente, le notaire fera une retenue des sommes requises et ne pourra vous remettre l’intégralité du produit de la vente.  De plus, il est tenu de remettre, aux autorités fiscales fédérales, un montant représentant 25% du produit de la disposition, moins le coût d’acquisition. Au Québec, la remise est de 12%.

Il s’agit d’une mesure préventive par laquelle les autorités fiscales s’assurent qu’elles pourront être payées, si vous devez de l’impôt. Elles veulent, par cette procédure, être avisées de toute aliénation de bien sur lequel elle pourrait exécuter, pour se faire payer.

Processus de vérification diligente

Suite à la réception de la demande de certificat, les autorités fiscales procéderont à la révision de votre dossier… Il est par conséquent fortement recommandé de vous assurer d’être en conformité avec les lois fiscales canadiennes.

Si par exemple vous avez reçu un revenu de loyer provenant d’un bien que vous disposez et que vous ne l’avez pas déclaré, cette demande de certificat de conformité pourrait s’avérer être une expérience coûteuse, puisqu’il sera nécessaire de rectifier votre situation et de payer les impôts dûs, le cas échéant. Tant et aussi longtemps que vous ne respecterez pas les règles de conformité fiscale, les autorités ne délivreront pas votre certificat et le notaire ne pourra vous remettre les sommes qu’il détiendra, en votre nom, dans son compte en fidéicommis.

Dans l’éventualité où votre dossier ne comporterait pas d’irrégularités, il faudra prévoir un délai minimum variant entre 6 et 8 semaines pour obtenir le certificat de conformité.

Quelques écueils à éviter

Lors de transactions immobilières, c’est à l’acheteur de retenir les services d’un notaire. Certains sont habitués à faire affaire avec des vendeurs non-résidents, d’autres pas.  Certains notaires refuseront d’intervenir si le vendeur est non-résident et d’autres, malheureusement, « règleront » la situation en déclarant le vendeur « résident » du Canada, ce qui en soit, est faux… Nous recommandons toujours aux non-résidents de s‘assurer que le notaire choisi est au courant de leur situation et de vérifier qu’il est au fait de ce genre de transactions. Si ce n’est pas le cas, il serait préférable de retenir les services d’un professionnel expérimenté qui saura travailler, de concert avec le notaire, afin de s’assurer du bon déroulement de votre dossier. Vous aurez ainsi la chance de toucher l’intégralité de votre argent et ce, dans les meilleurs délais.

Que faire après la délivrance du certificat de conformité ?

Une fois le certificat de conformité obtenu, le notaire pourra vous remettre le reliquat des sommes détenues en fidéicommis. Toutefois, cela ne signifie pas qu’il n’y a plus rien à faire. Tout vendeur d’un bien canadien imposable est tenu de produire une déclaration de revenus canadienne pour l’année au cours de laquelle la disposition a eu lieu. Lors de cette production, la retenue remise aux autorités fiscales, par le notaire au moment de la transaction, avec votre demande de certificat de conformité, vous sera créditée. Une fois la cotisation établie par les autorités, tout paiement excédentaire vous sera remboursé. Cette situation arrive fréquemment. En effet, lors de la production de la demande de certificat, certains coûts ne peuvent être pris en considération alors qu’ils peuvent l’être au moment de la production de la déclaration.

Il est important de noter que dans la majorité, sinon toutes, des conventions fiscales conclues avec le Canada, le premier droit d’imposition sur le revenu et les gains générés sur un immeuble situé au Canada reviennent de facto à ce pays. L’impôt payé au Canada devrait vous être crédité, dans votre pays d’origine, afin d’éviter une situation de double imposition.

Notre prochain article portera sur les conséquences fiscales canadiennes lorsque vous détenez un bien immobilier à l’étranger.

Marie Dumas a étudié en sciences politiques et économiques à l’Université McGill avant d’entreprendre ses études en droit à l’Université de Sherbrooke. Elle exerce dans le domaine des affaires fiscales internationales en relation avec des transactions transfrontalières complexes, des investissements étrangers, des réorganisations corporatives et des conventions d’actionnaires, des assignations internationales ainsi que des fiducies résidentes et non-résidentes. Marie est souvent appelée à négocier avec les autorités fiscales dans un contexte de transactions commerciales internationales, de successions internationales et de divulgation volontaire d’actifs détenus à l’étranger.

http://pontransat.com/7053/ce-qu%E2%80%99un-non-resident-doit-savoir-lors-de-la-vente-des-ses-biens-immobiliers-au-canada/

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