SCHL – Immobilier Canada vs. Immobilier États-Unis

Comparaison des systèmes de financement de l’habitation du Canada et des États-Unis

Politiques de logement au Canada et aux États-Unis

• Contrairement aux États-Unis, le Canada n’a pas d’objectif stratégique visant à accroître la proportion de propriétaires-occupants. Il souhaite plutôt favoriser l’offre de logements, quel que soit le mode d’occupation choisi.
• Aux États-Unis, la politique fédérale favorise activement l’accession à la propriété. Fannie Mae et Freddie Mac, en qualité de sociétés privées bénéficiant d’une garantie gouvernementale devaient soutenir l’offre de prêts hypothécaires aux emprunteurs à faible revenu dans certains quartiers et zones géographiques, de même qu’à d’autres groupes à risque élevé.
• Au Canada, les prêts hypothécaires consentis par des prêteurs sous réglementation fédérale à des emprunteurs dont la mise de fonds est inférieure à 20 % doivent être assurés.
• La SCHL n’a pas pour mandat de réaliser, par le biais de ses activités commerciales, le bénéfice le plus élevé possible.
• Aux États-Unis, Fannie Mae et Freddie Mac s’appliquaient, en qualité de sociétés privées, à obtenir le maximum de rendement pour leurs actionnaires.

Assurance prêt hypothécaire au Canada et aux États-Unis

• Au Canada, la Loi sur les banques interdit aux banques sous réglementation fédérale d’octroyer des prêts hypothécaires résidentiels non assurés si le montant du prêt dépasse 80 % du prix d’achat ou de la valeur de la propriété. L’assurance, qui peut être obtenue auprès de la SCHL ou d’un assureur privé, couvre le montant total du prêt et est en vigueur jusqu’à l’échéance du prêt.
• L’assurance pour les prêts achetés par Fannie Mae et Freddie Mac est fournie par des assureurs hypothécaires privés et est généralement payée par l’emprunteur au moyen de primes mensuelles (plutôt qu’en un seul versement). La couverture offerte par les assureurs hypothécaires privés est « partielle ».

Prêts hypothécaires au Canada et aux États-Unis

•  Au Canada, le prêt hypothécaire le plus courant est le prêt fermé à taux fixe sur cinq ans.
•  Aux États-Unis, c’est le prêt ouvert à taux fixe sur 30 ans qui est traditionnellement le plus courant.
•  De nombreux emprunteurs hypothécaires au Canada ont le choix de transférer leur prêt hypothécaire (y compris l’assurance prêt hypothécaire) s’ils décident de vendre leur propriété et d’en acheter une autre. Cela peut être particulièrement avantageux pour les emprunteurs si les taux hypothécaires ont grimpé depuis l’obtention ou le dernier renouvellement de leur prêt.
•  Aux États-Unis, les emprunteurs hypothécaires n’ont pas cette possibilité.
•  Les prêts hypothécaires au Canada sont généralement des prêts « avec plein recours », c’est-à-dire que l’emprunteur demeure responsable de la créance même en cas de saisie.
•  Dans de nombreux États américains, les prêts sont « sans recours », c’est-à-dire que l’emprunteur peut souvent abandonner sa propriété et la créance hypothécaire qui s’y rapporte, sans que le prêteur ait une quelconque voie de recours, à part la saisie de la propriété.
•  Aux États-Unis, les intérêts hypothécaires à l’égard d’une résidence principale sont déductibles du revenu imposable : plus le prêt hypothécaire est important, plus le montant des intérêts déductibles sera élevé.
•  Comme ce n’est pas le cas au Canada, rien n’incite les emprunteurs propriétaires-occupants à conserver un solde de prêt hypothécaire élevé.
•  Environ 70 % des prêts hypothécaires canadiens sont assurés. Aux États-Unis, pendant les années qui ont précédé le ralentissement économique survenu en 2008, ce taux s’établissait à environ 15 %.
•  Compte tenu des normes de souscription prudentes et de la qualité élevée du crédit hypothécaire, moins de 0,5 % des prêts hypothécaires sont en souffrance au Canada
•  Aux États-Unis, ce taux est près de dix fois supérieur au taux canadien.

Prêts hypothécaires à risque élevé au Canada et aux États-Unis

• Aux États-Unis, de nouveaux produits hypothécaires « exotiques » ont gagné en popularité au cours des années qui ont conduit au ralentissement économique. Ces prêts hypothécaires comportaient souvent des taux incitatifs qui maintenaient artificiellement basses les mensualités initiales, pour les faire grimper en flèche par la suite.
• De telles caractéristiques n’ont jamais été adoptées par les grands prêteurs hypothécaires canadiens.
• Le phénomène des prêts à risque élevé a eu moins d’ampleur ici qu’aux États-Unis, où l’immense majorité des prêts hypothécaires avaient été consentis par des tiers, puis constitués en blocs et vendus à des investisseurs qui, souvent, ne comprenaient pas le risque associé à ces titres.
• Au Canada, la plupart des prêts hypothécaires sont consentis et conservés par des institutions financières dont le but est d’établir une relation durable avec l’emprunteur. La SCHL n’assure pas de prêts hypothécaires à risque élevé.
• Les banques canadiennes entretiennent avec leurs clients des liens qui ne se limitent pas généralement au seul prêt hypothécaire. Elles leur offrent aussi des cartes de crédit, des prêts automobiles et des placements. Puisqu’elles ne retirent aucun avantage financier à ce que l’emprunteur contracte des dettes qu’il ne sera pas en mesure de gérer, elles sont d’autant plus motivées à agir prudemment dans l’octroi de prêts.
• Le système bancaire canadien est dominé par cinq ou six grandes banques qui, ensemble, détiennent la majorité des actifs bancaires du pays. Ces grandes banques sont également diversifiées sur le plan géographique et en matière de gammes de produits, alors que le système bancaire non traditionnel, c’est-à-dire parallèle, est relativement limité quant à sa portée comparativement à celui des États-Unis.
•  Au Canada une grande attention est portée à la qualité des pratiques de gestion des risques des banques.
•  Au Canada, une culture d’affaires traditionnellement conservatrice.
•  Les difficultés économiques apparues au début des années 1990, notamment un repli important du marché de l’habitation, en sont un exemple. Les banques canadiennes sont donc entrées dans la récente période de difficultés financières fortes de meilleures pratiques de gestion des risques, visant à limiter les pertes sur créances, que lors des épisodes précédents. Cela a permis de limiter leur exposition à certains secteurs et produits potentiellement plus risqués.
•  Le phénomène des prêts hypothécaires à risque élevé, tel qu’il s’est produit aux États-Unis, est demeuré relativement limité au Canada.

http://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/inso/sapr/famy/famy_018.cfm