Condo Montréal – L’utopie des attentes sociales versus la densification des villes.

Chaque fois qu’un promoteur immobilier parle de construire une tour résidentielle en hauteur on entend trop souvent le discours suivant de la part des opposants: « On doit limiter la hauteur des bâtiments, mettre plus d’espaces verts, être plus accessible pour les familles à faibles revenus, etc. »

Densification Immobilier MontréalBien que l’intention derrière ce message soit louable, elle n’en demeure pas moins utopique. Il reste que l’étalement urbain est un principe de développement nettement moins écologique que la densification et surtout versus la construction en hauteur.

Cette vision du développement est une vision à travers des lunettes roses ne prenant aucunement en compte la réalité des coûts de construction au coûtant et la valeur marchande des terrains.

Depuis longtemps sur l’île de Montréal (oui une île), la rareté de terrain se fait de plus en plus sentir. Le terrain prend donc de la valeur plus rapidement que le construit sous la pression d’une offre restreinte versus une demande en croissance.

On a beau citer les différents secteurs de l’île qui sont moins densément peuplés, ils auront aussi tôt ou tard leur place sur la courbe universelle d’urbanisation des grandes villes, un jour ou l’autre les secteurs peu densément peuplés verront leur valeur explosée malgré une dégradation du construit.

Qui dit hausse de la valeur dit hausse des taxes foncières. Qui dit dégradation du construit dit devoir rénover donc en additionnant la valeur du terrain, le coût d’achat du construit plus rénovation on ne peut demeurer sous le prix de vente maximum utopique souhaité par les groupes sociaux. Le coûtant est le prix minimum absolu peu importe l’intention sociale.

Condo Montreal

Les promoteurs ne feront pas de projets immobiliers à pertes et leurs marges bénéficiaires sont très raisonnables. Alors plusieurs vous diront que c’est au gouvernement de subventionner différents programmes. Le gouvernement le fait déjà et ne peut en faire plus face à la réalité financière de l’état québécois. Le budget a ses limites, ce sont des vases communicants, si on investi d’avantage dans l’aide au logement ou accès à la propriété on doit en enlever où? Éducation? Santé? Emplois?

Dans un contexte où le Québec vit déjà au-dessus de ses moyens, quelles sont les solutions selon vous et quelles sont les priorités financières du Québec entre le système de santé, le système de l’éducation, les infrastructures, les régimes de pension des employés de l’état, le développement économique, etc. versus subvention à l’achat de logements? La question se pose à qui revient la responsabilité de rendre les 3 chambres accessibles aux jeunes familles?

Densification des VillesLes marges bénéficiaires des promoteurs sont très raisonnables, ils ne peuvent prendre cette responsabilité financière. De toute façon, si on impose aux promoteurs des 3 chambres à un prix maximal c’est la balance des acheteurs des autres condos qui paieront la note, rien ne se perd rien ne se crée si on coupe dans le prix et si le promoteur n’est pas subventionné on doit couper dans la qualité du produit ou augmenter le prix de la balance du projet. Le terrain, les matériaux, la main-d’œuvre coûtent la même chose que l’intention soit sociale ou non. Aucun promoteur ne fera des projets à perte évidemment…

Personnellement, je crois que c’est la responsabilité des gouvernements provincial, fédéral et municipal. En offrant des rabais sur des terrains propriétés du municipal, provincial ou fédéral aux promoteurs en échange d’une obligation de condos ou des projets entiers orientés vers les familles, à ce moment les rabais sur le terrain pourront se reflétés sur le prix des propriétés et les rendre plus abordables. Mais il y aura toujours un minimum ultime, il ne faut pas rêver en couleur, les prix vont continuer d’augmenter. Il y a une rareté naturelle, Montréal est une île ne l’oublions pas et qui dit rareté dit moins d’offre malgré une demande en progression pour les terrains et les coûts de construction augmente aussi. Ça n’a rien à voir avec l’appétit des promoteurs, les marges sont beaucoup plus basses que la perception populaire.

C’est une responsabilité collective et des décisions sociales qui ne doivent pas déstabiliser l’équilibre économique, car comme en France, en Grèce, etc. ou de telles mesures sociales sont mise en place agressivement, l’économie part en vrille et avant longtemps on aura plus les moyens de nos ambitions. Tout le monde aimerait que tout soit gratuit, mais l’enveloppe budgétaire a ses limites, on doit faire des choix selon nos moyens et ne pas le faire à crédit au détriment des générations futures comme on l’a fait dans le passé. Je vous invite à proposer vos solutions réalistes dans le contexte économique québécois.

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Patrice Groleau , propriétaire McGill immobilier & courtier immobilier agréé

Patrice GroleauQuébécois d’origine, Patrice Groleau est titulaire d’un Baccalauréat en gestion des ressources humaines de l’Université du Québec à Montréal, d’un diplôme de deuxième cycle en Entrepreneuriat de l’Université de Sherbrooke, Advanced Project Management de l’Université McGill à Montréal. Il détient aussi une licence en Gestion de risque de l’Université du Québec à Montréal, une licence en Commerce des valeurs mobilières au Canada de l’Institut Canadien des Valeurs Mobilières, en plus d’avoir obtenu les diplômes de Agent immobilier du Collège de l’immobilier du Québec, ainsi que de Courtier immobilier agréé & Directeur d’Agence (DA) du Collège de l’immobilier du Québec.

Membre de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) et de la Chambre immobilière du Grand Montréal (CIGM), Monsieur Groleau possède également une solide expérience en finance, ayant travaillé pour plusieurs grandes institutions financières.



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