Griffintown, le quartier d’avenir à Montréal

Voici des extraits des commentaires de Patrice Groleau propriétaire de McGill immobilier pour l’article de la journaliste Danielle Bonneau de LaPresse sur le développement du district Griffintown, l’état du marché immobilier, qui sont les acheteurs, que recherchent-ils, etc.

 

L’agence immobilière McGill immobilière représente 1 condo neuf sur 4 à Montréal (selon les chiffres des projets analysés par Altus juillet 2013)

Nous représentons le projet District Griffin dans Griffintown qui représente la très grande majorité des tours résidentielles à venir et pratiquement 100% de l’offre commerciale. Il faut se rappeler que c’est Devimco immobilier (Serge Goulet) qui est responsable de la revitalisation de Griffintown comme on la connaît. Les autres promoteurs ont suivi en périphérie du coeur de Griffintown (Devimco) flairant le secteur trendy des prochaines années.

District Griffin dans Griffintown dont la phase 1 & 2 vient d’être livrée. Les phases 3 & 4 sont en vente à un rythme soutenu et très solide en ce début d’année, nous planifions déjà notre phase 5.

Griffintown

Nos courtiers représentent aussi des reventes dans certains projets d’autres promoteurs et nous louons ou revendons tous nos « listings » dans Griffintown, la demande est bien réelle.

À proximité, nous représentons aussi le projet Nordelec, (Elad), Walter sur Atwater (Devrino), Le Peterson (Benvenuto) dans le Quartier des Spectacles pour lequel la construction débute à l’instant et le projet St-Dominique (DevMcGill) dont la construction va bon train ainsi que M9 dans la Cité du Multimédia où nous terminons de vendre la phase 4 en construction.

Au niveau des acheteurs, nous couvrons vraiment tout le monde; premiers acheteurs, étudiants, jeunes professionnels, célibataires (homme/femme), jeunes couples, jeunes familles avec 1 enfant, baby boomers, retraités. Le seul groupe que nous avons en moins grande représentation sont les familles ayant besoin de 3 chambres et plus.

Comme la majorité de nos acheteurs sont des propriétaires occupants (+85%), très peux de nos propriétés sont présentement en revente et pour le reste (-15%), on parle d’acheteurs pour le locatif.

La raison est fort simple, tout est une question de budget. Nous avons de belles grandes superficies de plusieurs chambres mais évidemment plus il y a de pieds carrés plus le prix augmente. Malheureusement les jeunes familles n’ont souvent pas le budget nécessaire pour ces propriétés ou plutôt, ils font une comparaison boiteuse avec le bungalow disponible à budget égal en banlieue mais souvent sans prendre en compte le transport et sans prendre le temps d’analyser si le pied carré supplémentaire est réellement une nécessité. Écouter la télévision dans un salon de 200 pc. ou 300 pc. est-ce que ça empêche d’être confortable et d’élever des enfants? Surtout avec nos énormes aires communes où les enfants auront encore plus de place que dans leur bungalow. Ceci dit, à qui revient la responsabilité de rendre les 3 chambres accessibles aux jeunes familles?

Les marges bénéficiaires des promoteurs sont très raisonnables, ils ne peuvent prendre cette responsabilité financière. De toute façon, si on impose aux promoteurs des 3 chambres à un prix maximal, c’est la balance des acheteurs des autres condos qui paiera la note. Rien ne se perd, rien ne se crée si on coupe dans le prix et si le promoteur n’est pas subventionné on doit couper dans la qualité du produit ou augmenter le prix de la balance du projet. Le coût du terrain, des matériaux et de la main d’œuvre ne change pas que l’intention soit sociale ou non. Aucun promoteur ne fera des projets à perte évidemment.

Personnellement, je crois que c’est la responsabilité du gouvernement provincial, fédéral et municipal. En offrant des rabais sur des terrains propriété du municipal, provincial ou fédéral aux promoteurs en échange d’une obligation de condos ou des projets entiers orientés vers les familles, les rabais sur le terrain pourront se refléter sur le prix des propriétés et les rendre plus abordables. Mais il y aura toujours un prix plancher, il ne faut pas rêver en couleur, les prix vont continuer à grimper. Il y a une rareté naturelle, Montréal est une île, ne l’oublions pas et qui dit rareté dit moins d’offre. Malgré une demande en progression pour les terrains les coûts de construction augmentent aussi. Ceci n’a rien à voir avec l’appétit des promoteurs, les marges bénéficiaires sont très loin de ce que s’imaginent les gens.

Nous voyons que les jeunes familles changent leur perception du condo. On voit qu’il est possible de grandir en ville; combien l’on fait pendant des années dans des appartements des quartiers historiquement ouvriers comme Rosemont, le Plateau, HoMa, etc. quartiers qui connaissent aussi une croissance des prix. Les prix augmentent aussi en banlieue maintenant que la protection du territoire agricole ne permet plus aussi facielement les changements de zonage; la rareté rattrape aussi la banlieue. On délaisse le bungalow en banlieue avec la piscine hors terre pour vivre en ville. Il faut comprendre que la courbe d’urbanisation grandes villes comme Montréal est universelle, Montréal arrivera, dans le temps, aux mêmes point sque Toronto, Vancouver et les autres grandes villes de la planète. On est juste à une étape différente sur la courbe mais ultimement on suivra tous la même trajectoire.

Nous remarquons également que les acheteurs sont exigeants face au produit qu’ils recherchent. Certains projets compétiteurs de moins bon rapport qualité/prix ne font pas aussi bien, ou comme par exemple des projets avec plus de 50% des condos en location ou de promoteurs historiquement connus pour des produits d’entrée de gamme en brique et bois. Ces derniers ayant de la difficulté à faire le saut pour travailler avec un produit high-rise de béton de qualité supérieure dans un secteur où nous avons (District Griffin / Devimco immobilier) les options sur les meilleurs terrains dont le Parc St-Anne, Bord du Havre, Peel, etc.

Les gens sont fatigués de passer 10, 15 heures par semaine pris dans les bouchons et savent que ça ne va pas s’améliorer. Bref, ils veulent se rapprocher du travail. Ils veulent une vie de quartier, un sentiment d’appartenance, ils veulent des services de proximité. À ce niveau District Griffin est imbattable avec une pharmacie, la SAQ, les épiceries, les restaurants, etc. Ils veulent des espaces verts et Griffintown offre cela avec de nombreux parcs, le Havre, canal Lachine, Place Smith, etc. Il faut voir la quantité de terrains qui ont été expropriés pour faire place à des parcs c’est impressionnant et il faut féliciter la ville de Montréal pour cela.

Parcs Griffintown Parks

Les futurs propriétaires veulent des services de qualités à même leur copropriété. District Griffin offre des terrasses communes extraordinaires dont la plus grande terrasse suspendue à Montréal dans les phases 3 & 4 avec plus de 30,000 pc., une terrasse/piscine sur le toit, un spa urbain 4 saisons un gym, et bien plus encore.

Bref on est à l’écoute et on façonne les projets selon ce qu’ils veulent.

Ils recherchent des plans d’aménagement bien pensés, un bon flow, pratique, intelligent; on a connu un énorme succès avec notre Condo Genius avec son mobilier intelligent poussé à un niveau jamais vu au Canada; une première!

Au-delà des standards & du look pour les cuisines, salles de bains, etc. les acheteurs aujourd’hui se renseignent sur la qualité des produits sur l’isolation des fenêtres sur l’insonorisation etc…

Ils veulent se sentir en confiance auprès d’un promoteur intègre qui sera présent après la livraison et qui lui-même sera relayé par une équipe de ventes qualifiée, expérimentée et de bon conseil. Après tout ils veulent être sûrs qu’ils font un bon investissement à long terme.

Avec tous les changements sur les règlements de copropriété sur les garanties de constructions neuves etc… il serait bon que les promoteurs soient obligés de faire appel à des courtiers immobiliers qui protègent aussi bien le promoteur que le client.

Chez McGill immobilier, nous avons tous les outils pour satisfaire pleinement clients et promoteurs. Nous avons une réputation d’intégrité, d’honnêteté, d’efficacité et de vision à long terme.

Pour ce qui est des écoles, d’un CLSC, etc., on doit attendre une masse critique pour adapter l’offre aux besoins selon la réalité démographique finale. Mais une chose est certaine la ville de Montréal fait un bon travail à ce niveau et la planification va bon train et plusieurs sites sont prêt à être aménagés dès que la demande se fera sentir. Sans oublier le campus de technologie commun de l’Université / ÉTS, etc. bref Griffintown n’est pas laissé aux promoteurs comme plusieurs le disent ou pensent. La ville est au contraire très exigeante et rigoureuse à tous les niveaux.

Il faudrait cependant augmenter les effectifs au niveau de l’arrondissement pour traiter les nombreuses demandes actuelles.

Griffintown

Ils veulent que les bâtiments historiques soient préservés et c’est le cas, il y a une quinzaine de bâtiments ayant une valeur patrimoniale qui seront préservés. Il faut comprendre que la majorité des projets voient le jour sur des terrains vagues, bâtiments/entrepôts sans valeur patrimoniale.

Ils veulent un secteur moins densément aménagé et moins achalandé avec moins de trafic que le centre-ville tout en ayant sa proximité, pouvoir se rendre au centre Bell à pieds sans subir le trafic des nombreux soirs de matchs ou de spectacles.

Les babyboomers veulent vivre la ville à 100% pas un entre deux donc on voit beaucoup de gens qui ont un chalet en pleine nature et un condo en pleine ville après voir été pendants des années en banlieue dans un entre deux qui n’est ni la ville ni un lieu de villégiature.

Bref, ils veulent un quartier d’avenir avec un urbanisme de nouvelle génération unique à Montréal. Avec le Vieux-Montréal historique, l’eau, le Centre-Ville financier & universitaire, Marché Atwater comme voisins difficile de trouver un meilleur emplacement. Un terrain de jeu pratiquement vierge que souhaiterait pouvoir développer toutes les grandes villes de la planète.

Avec des prix plus abordables que les secteurs voisins, d’excellents potentiels locatifs, le secteur est mûr pour un bel avenir.

 

Patrice Groleau , propriétaire McGill immobilier & courtier immobilier agréé

Patrice GroleauQuébécois d’origine, Patrice Groleau est titulaire d’un Baccalauréat en gestion des ressources humaines de l’Université du Québec à Montréal, d’un diplôme de deuxième cycle en Entrepreneuriat de l’Université de Sherbrooke, Advanced Project Management de l’Université McGill à Montréal. Il détient aussi une licence en Gestion de risque de l’Université du Québec à Montréal, une licence en Commerce des valeurs mobilières au Canada de l’Institut Canadien des Valeurs Mobilières, en plus d’avoir obtenu les diplômes de Agent immobilier du Collège de l’immobilier du Québec, ainsi que de Courtier immobilier agréé & Directeur d’Agence (DA) du Collège de l’immobilier du Québec.

Membre de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) et de la Chambre immobilière du Grand Montréal (CIGM), Monsieur Groleau possède également une solide expérience en finance, ayant travaillé pour plusieurs grandes institutions financières.



Laisser une réponse


Title X