2013 – Le marché immobilier canadien & marché immobilier américain… deux mondes!

Le marché immobilier canadien ne connaîtra pas les mêmes déboires que le marché immobilier américain… pourquoi?

Statistique Canada a modifié récemment sa méthode de calcul et d’évaluation des principales données économiques pour l’adapter aux normes de comptabilité internationales. Le ratio de la dette sur le revenu moyens des familles canadiennes est passé de 11% à 163%.

Selon Dave Larock, cette illusion d’une dette (hors contrôle) versus les revenus des familles canadiennes donne techniquement l’impression d’être supérieure à celle des ménages américains, au plus fort de la bulle immobilière ceci n’est qu’une illusion.

Il faut tenir compte du fait que la méthode de calcul normalisée pour ce ratio se base sur le revenu après impôt, ce qui fausse justement la comparaison car les impôts personnels des Canadiens couvrent les coûts de santé, ce qui n’est pas le cas pour les Américains. Pour mettre les choses en perspective l’Américain moyen dépense entre 10 et 20% de son revenu après impôt pour couvrir des coûts reliés à la santé.

Même s’ils sont nombreux à prédire un crash immobilier canadien depuis plusieurs années; les économistes prédisent aujourd’hui le contraire en s’appuyant sur de solides statistiques.

Bien que le niveau d’endettement des canadiens soit trop élevé, les mesures du gouvernement fédéral pour contrôler le niveau d’emprunt en modifiant les politiques et les règlements sur les prêts hypothécaires de la SCHL et du BSIF à porté fruit. Le ratio d’endettement ne risque pas d’exploser à court et moyen terme.

Un rapport des économistes du Groupe financier BMO, souligne les lacunes liées au fait d’utiliser le revenu après impôt pour comparer les niveaux d’endettement entre les Canadiens et les Américains. Ils affirment qu’il est plus juste de comparer des pommes avec des pommes en utilisant un ratio d’endettement basé sur le revenu brut. En utilisant cette nouvelle méthode, Sal Guatieri, lui-même économiste du Groupe financier BMO, a affirmé récemment que le ratio d’endettement basé sur le revenu brut des Canadiens (121%) se situait toujours bien en dessous des niveaux actuels (146%) et du sommet (166%) atteint par les Américains. Les médias ont tendance à véhiculer une information biaisée et sensationnaliste.

David Rosenberg, un économiste canadien bien connu, a écrit récemment que le ratio des mises en chantier, dans la société civile, « n’est pas tellement loin de la moyenne des 10 dernières années, alors qu’aux États-Unis, il se situait au delà des 25 pour cent de la moyenne à long terme, au plus fort de la pointe de l’année 2006-2007 ». En d’autres termes, le Canada n’a pas connu ce type de poussée spéculative d’investissements/emprunts que les États-Unis ont connu dans les derniers moments de la bulle immobilière.

Benjamin Tal, économiste à la banque CIBC, soulignait récemment que la croissance actuelle de l’endettement général des ménages canadiens s’avère être la plus lente des 10 dernières années, alors que les niveaux d’endettement des consommateurs diminuent pour la première fois en 20 ans. Cela indique une certaine tendance dans la bonne direction.

Dans un autre rapport, Benjamin Tal souligne que l’effondrement des prix des maisons américaines a été beaucoup plus considérable dans les villes où les niveaux d’hypothèques à risque étaient au dessus de la moyenne, là où les prix ont été corrigés jusqu’à hauteur de 40 %. C’est plus que le double de la baisse moyenne subie dans les villes américaines où les niveaux de prêts hypothécaires à risque se situaient sous la moyenne.

« En éliminant les prêts à risque du marché hypothécaire américain, l’atterrissage se serait effectué beaucoup plus en douceur, plutôt que de vivre la plus importante débâcle qu’ils ont connue depuis la Grande Dépression ». En comparaison, les prêts à risque, au Canada, n’atteignent que 7% de la dette hypothécaire totale, alors qu’au plus fort de la crise et juste avant l’effondrement, ils frôlaient les 25% aux États-Unis.

Les très faibles taux d’intérêt contribuent à augmenter le niveau d’endettement des ménages à des niveaux records mais nous ne sommes pas sur le bord du gouffre comme plusieurs le laisse croire. Mais peut-être que ce discours alarmiste refroidie les ardeurs de certains spéculateurs.

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