Marché Immobilier Montreal 2012, Condo Montreal

Marché Immobilier Montreal 2012

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Par Patrice Groleau, courtier immobilier spécialiste condo à Montréal pour l’agence immobilière McGill immobilier.

Le marché du Condo Montréal est toujours vigoureux. À tous ces gens qui attendent une déconfiture du marché à l’américaine dites-vous qu’une légère correction est possible mais que nous sommes loin des proportions/ratios américains. Moins d’endettement, moins de gens qui auraient besoin de vendre rapidement advenant une hausse rapide des taux mais surtout une absence quasi totale d’investisseurs étrangers pour le condo à vendre Montreal qui ont tendance à se retirer rapidement et ainsi amplifier les crises lorsque la soupe devient trop chaude. Moins de 1% d’investisseurs étrangers à Montréal (ex: 40% à Vancouver!), tous nos ratios sont plus saints que les autres grandes métropoles nord américaines. L’immobilier à Montréal, c’est tranquillement mais sûrement; on va atterrir en douceur et non s’écraser. Pourquoi l’immobilier à Montréal ne peut-il pas être simplement un peu plus dispendieux parce que c’est une bonne ville où les gens veulent vivre avec une rareté naturelle du fait qu’elle soit une île, bref tout simplement le phénomène de l’offre et de la demande et non une bulle immobilière spéculative à l’américaine ?

C’est normal… la valeur de la propriété vient de la dynamique entre l’offre et la demande mais ça n’explique pas tout depuis 10 ans. Évidemment, il y a le rattrapage des décennies précédentes où les hausses ont été plus faibles que ce que qu’elle aurait dû être donc un manque à gagner s’imposait. Mais les gens oublient que la valeur d’une maison vient aussi de son « cost » de construction. Outre la valeur du terrain qui lui est directement relié au phénomène de l’offre et de la demande basé sur la rareté, le « cost » de construction de la maison est rendu là. La main-d’œuvre (électricien, menuisier, plombier, etc.) représente environ 50% du coût même chose pour les matériaux (béton, bois, brique, fenêtres, etc.). Il est donc difficile de souhaiter une baisse de la valeur d’une propriété si le coûtant pour la construire ne baisse pas. Montréal n’est pas dans une bulle immobilière car le fait qu’on soit une île vient créer une rareté naturelle de terrain. La valeur immobilière de Montréal c’est Toronto dans 5 ans, Vancouver dans 10 ans, New York dans 15, etc. Maintenant vous le savez, alors à ceux qui attendent la baisse de l’immobilier à Montréal pour acheter vous risquez d’attendre longtemps.

Vous direz c’est normal qu’il dise ça; il protège son industrie du condo à Montréal comme courtier immobilier de Montréal. Les courtiers immobiliers n’ont pas d’intérêts à mentir, les courtiers représentent régulièrement leurs amis et famille pour leur condo à vendre à Montréal. Je dis aux acheteurs d’acheter selon leurs moyens un condo qui correspond à leurs besoins. S’ils ont la chance d’avoir de bons revenus, une maison pratiquement payée, je ne vois pas pourquoi ils ne peuvent envisager l’achat d’un second condo dans une optique locative. Toutes proportions gardées, les salaires ont augmentés aussi mais pas autant que la hausse des valeurs immobilières sur 10 ans mais ils avaient augmentés plus rapidement que l’immobilier à Montréal durant les décennies précédentes; c’est un rééquilibrage. La valeur immobilière n’est pas juste liée au niveau de la richesse collective. Les bourses ne donnent plus les rendements d’autrefois les gens se tournent vers du concret comme les condos plutôt que de l’abstrait. La hausse des valeurs est directement reliée à la rareté des terrains combinée à la hausse des coûts de construction et de la main d’œuvre (salaire des gens de la construction). Avez-vous vérifié les coûts de construction en date d’aujourd’hui ? Vous arriverez sensiblement aux valeurs du marché. Si ce n’était pas le cas, tout le monde s’achèterait un terrain et se ferait construire pour sauver de l’argent. Pourquoi ne le font-ils pas, parce que les marges bénéficiaires sont trop faibles vu le coûtant de construction. Quand ils le font, c’est purement dans l’optique de créer exactement ce qu’ils recherchent et non uniquement pour sauver de l’argent car quand ils sauvent un peu ce sera l’équivalent de leur salaire pour les centaines d’heures qu’ils auront mis sur plusieurs mois afin de réaliser leur projet immobilier.

Vous parlez qu’on a pas vu venir la crise de 2008; est-ce que l’immobilier à chuter drastiquement en pleine crise financière mondiale majeure au Québec et surtout à Montréal? Vous direz mais au États-Unis oui … Mais aux États-Unis les valeurs n’avaient pas doublées sur 10 ans elles avaient pratiquement multipliées par 5 !!!!! Malgré un coût de construction similaire au nôtre c’est normal, aux États-Unis les hausses n’étaient pas justifiées pas autre chose que la spéculation donc une bulle. Cependant avez-vous vu que les valeurs sont en train de remonter et pratiquement reprendre leurs pertes dans des villes majeures comme New York, Boston, Chicago… C’est certain que si vous tenez le même discours alarmiste pendant 50 ans, vous finirez par avoir raison une année mais vous aurez eu tort pour 49 autres années!

Malheureusement, il y a toujours la possibilité que les journalistes commencent à avoir ce type de discours alarmistes face à l’immobilier et viennent qu’à implanter cette idée de catastrophe dans la tête des consommateurs. Ces derniers vont commencer à moins dépenser et entraîner la spirale de la récession. Les médias ont une responsabilité de distinguer les réalités de chacun des marchés. Bien que l’économie mondiale soit une réalité, il y a malgré toute une réalité canadienne, québécoise, montréalaise… Mais je suis d’accord avec vous, les gens doivent acheter selon leurs moyens et non à la limite de leur capacité.

Comme l’inflation est sous contrôle, le directeur de la Banque du Canada ne va pas hausser les taux et ce pour encore longtemps sinon c’est une récession volontaire. Ça fait déjà 5 ans que le ratio vendeur/acheteur est de 35 pour 1 pour les fameuses maisons/manoirs à Candiac sur le Golf, Laval sur le Lac, etc. Pourquoi ? Les gens préfèrent aller se construire ce qu’ils veulent au bout de la rue plutôt que d’acheter la maison de « Madame Gingras » qui n’a pas les mêmes goûts qu’eux. Pourtant les prix n’ont pas baissés, les gens ne sont pas vraiment vendeurs, ils essaient le marché mais vont se retirer quand ça va ralentir. Les terrains sont abondants en banlieue. Ces maisons ne sont pas une bonne valeur à long terme car elles ne répondent pas à un besoin réel. Quels retraités a besoin d’une maison de 5000 pc. de 8 chambres, 4 salons, 5 salles de bains, etc. ?

Pour l’immobilier à Montréal cependant, les proportions/formats sont plus normaux. Bonne chance si vous voulez vous construire… il n’y a juste pas de terrain disponible pour un bungalow. Donc on achète usager et on rénove. Les coûts de rénovation sont les mêmes à Montréal qu’en banlieue pour la rénovation d’un produit équivalent mais la valeur est plus élevée à Montréal donc le ratio valeur/coût rénovation fait plus de sens. Voilà pourquoi on rénove moins en banlieue.

Certains journalistes du milieu de la finance (qui aimeraient voir les gens investir en bourse plutôt qu’en immobilier) disent que 20% des propriétaires ne pourraient supporter une hausse de taux.

Je viens du milieu bancaire et j’ai participé à des recherches universitaires sur le blanchiment d’argent, évasion fiscale, etc.  Saviez-vous que Montréal est malheureusement une plaque tournante dans ce domaine? L’économie parallèle au noir de tous ces gens du secteur de la restauration, construction, etc. Pensez-vous que ces gens n’obtiennent pas leurs hypothèques par la peau des fesses ? Mais dans les faits lorsqu’on compare leur revenu réel versus celui déclaré, ils ne sont pas aussi serrés que les statistiques peuvent nous le laisser croire.

Le milieu bancaire canadien est l’un des plus exigeants pour ses critères d’obtention d’hypothèque. Les règles sont encore plus sévères aujourd’hui; donc nous avons été chanceux pendant toutes ces années de pouvoir avoir une maison, piscine creusée, 2 voitures, le chalet, les voyages, les restaurants, etc. Aujourd’hui, la priorité est la propriété, on devra couper ailleurs je l’admet mais ce ne sera pas en mettant des enseignes à vendre à Montréal… surtout que l’option est le locatif et elle suit la même courbe à la hausse !

Condo Montréal



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