Condo Montréal – La théorie rien ne perd rien ne se crée

Les promoteurs immobiliers à Montréal vont en moyenne avoir des marges bénéficiaires entre 8 & 15% sur le coûtant absolu soit le coût de construction incluant aussi les coûts d’emprunt, salaires administratifs, marketing, etc.

Alors vous vous dites quand ils font des rabais importants, ils ne font pas d’argent? Et bien effectivement des promoteurs qui cannibalisent des condos perdent souvent de l’argent ou du moins n’en font pas assez.

Alors pourquoi le font-ils? C’est une stratégie de mise en marché soit pour vendre les condos moins intéressants ayant par exemple une contrainte technique, plan ordinaire, mauvaise vue, etc. ou pour obtenir un financement plus rapidement, mais voilà cette stratégie n’a plus sa place aujourd’hui avec les grandes institutions financières qui exigent une marge minimale de profits pour chaque condo individuellement et non sur le projet total comme auparavant.

Donc ceux qui continuent à le faire sont habituellement des promoteurs qui ont des prêteurs alternatifs, une recette parfaite pour le désastre, car vendre 50% d’un projet rapidement au coûtant c’est une chose, mais vendre le dernier 50% au-dessus de la moyenne pour compenser le manque à gagner du premier 50% c’est autre chose sans oublier que les taux d’intérêt de ces prêteurs alternatifs sont souvent plus élevés et que les délais de ventes fermes sont habituellement plus longs que ceux initialement prévus par le promoteur en herbe.

Donc pourquoi dans certains secteurs de Montréal y a-t-il des variations de prix entre les différents projets de condos?

C’est simple, vous payez plus pour en avoir plus… dans la majorité des cas, car il y a de mauvais promoteurs, vous devriez acheter uniquement de promoteurs réputés & ayant une garantie de construction neuve ou de pouvoir inspecter en détail votre futur condo avant de débourser un sou au promoteur.

En effet, deux promoteurs qui achètent leurs terrains sensiblement au même prix vont payer considérablement le même prix pour les frais d’architecte, le béton, la main-d’œuvre, etc.

Alors comment fait celui qui coupe dans ses prix? Et bien sans surprise il coupe dans la qualité, bref dans ce que vous aurez au final.

Malheureusement, aujourd’hui, les gens se basent trop sur le prix au pied carré, le nombre de chambres bref des éléments quantitatifs et oublient un aspect très important en immobilier; l’aspect qualitatif.

C’est comme si vous choisissiez une voiture uniquement sur son cubage, et le nombre de places assises. Dans ce cas, tout le monde aurait l’impression qu’une mini van est le meilleur deal. Mais alors pourquoi tout le monde ne se promène t ‘il pas en mini van? Car le design, la qualité des matériaux, la fiabilité, etc. sont tous des éléments importants et c’est la même chose pour le condo.

Dans un secteur comme Griffintown, les terrains ne valent pas tous la même chose : être sur les artères nobles comme Peel ou Wellington ça vaut quelque chose idem pour être sur le bord de l’eau, face à un parc.

Sans oublier les vues, sont-elles belles, mais surtout sont-elles assurées dans le temps à moyen & long terme ?

L’isolation, l’insonorisation, etc. des éléments non visibles, mais tout aussi importants qu’une belle cuisine et qu’une belle salle de bain.

J’ai entendu un promoteur dire à ses clients, on vend un peu moins cher que le promoteur important du secteur, car nous notre bureau des ventes nous coûte 1/10 du prix. Ce que ce promoteur oublie c’est qu’il amortit son bureau des ventes sur une seule phase. Le promoteur majeur lui amorti son bureau des ventes sur plus de 12 phases.

Voilà pourquoi chez McGill immobilier, nous choisissons nos projets avec soin et que nos courtiers sont des conseillers plutôt que des vendeurs. Le but étant de vous soutenir dans une décision d’achat éclairée, sécurisante & honnête. (5 de 5)

Condo Neuf Montréal

Patrice Groleau propriétaire de l’agence immobilière McGill immobilier spécialisée en ventes et mise en marché de projets

Titulaire d’un Baccalauréat, en gestion des ressources humaines de l’Université du Québec à Montréal, d’un diplôme de deuxième cycle en Entrepreneuriat de l’Université de Sherbrooke, Advanced Project Management de l’Université McGill à Montréal. Il détient aussi une licence en Gestion de risque de l’Université du Québec à Montréal, une licence en Commerce des valeurs mobilières au Canada de l’Institut Canadien des Valeurs Mobilières, en plus d’avoir obtenu les diplômes de Agent immobilier du Collège de l’immobilier du Québec, ainsi que de Courtier immobilier agréé du Collège de l’immobilier du Québec.



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