La « Manhattanization » de Montréal et son impact sur le prix des maisons et des condos

juillet 2012

Le rêve des familles d’habiter une maison isolée en périphérie immédiate du centre-ville de Montréal sera de plus en plus difficile à réaliser.

Avec une offre pratiquement nulle de maisons individuelles abordables et des prix qui montent en flèche pour celles qui sont disponibles, l’accessibilité devient restreinte.

En effet la pression est déjà forte pour les maisons à vendre à Montréal, qu’on s’arrache dans des guerres d’offres souvent avec des promesses d’achat sans condition.

Cette réalité oblige les familles à devoir envisager l’option du condo si elles veulent demeurer dans la périphérie du centre-ville de Montréal.

Avec un stock en baisse constante en périphérie immédiate du centre-ville; les prix des maisons unifamiliales et des maisons de ville risque d’augmenter de 25 à 50% dans la prochaine décennie, tandis que les prix de condos devraient augmenter modérément dans le même secteur vu l’offre plus importante.

C’est le leader de la vente et mise en marché de projets immobiliers à Montréal, Patrice Groleau de l’agence McGill immobilier qui parle de la «Manhattanization » de Montréal depuis plusieurs années déjà.

«Les gens l’oublient mais Montréal est une île! À New York, même si vous gagnez 1 million de dollars par année, vous ne pouvez toujours pas vous permettre d’acheter une maison à Manhattan, de sorte que votre unique choix est le condo !».

« C’est le même phénomène » dit-il, que vous voyez dans d’autres grandes villes du monde, comme Hong Kong, Tokyo, Londres et Paris.

« Si vous voulez vivre dans le centre de Montréal, vous allez devoir vivre dans un condo. Les familles seront obligées d’y aller en mode densification avec les copropriétés; c’est l’évolution naturelle d’une grande ville», explique-t-il.

Condo Montréal; changement dans les attentes

Pour les familles, la transition à la vie de condo est une réalité qui demande un changement de mentalité et un changement dans les attentes lorsqu’on vit dans un espace plus restreint à la verticale.

Il faut faire son deuil du bungalow avec la cour clôturée et la piscine hors terre.

C’est une réalité depuis longtemps pour les New Yorkais, les Parisiens, les Londoniens, etc.

Boom de condo à Montréal

Vous ne pouvez pas acheter une maison à New York ou Hong Kong. C’est tellement cher, ce n’est tout simplement pas une option, mais à Montréal, nous avons encore quelques maisons à prix abordable.

« Nous sommes à moins d’une dizaine d’années avant que les familles ne puissent vraiment plus se permettre de maisons à Montréal et doivent commencer à considérer l’unique option du condo »

Condo Montréal, la superficie va être un problème

La raison est que, généralement, les développeurs ont à vendre 60 à 80 pour cent de leurs condos avant de pouvoir obtenir leur financement bancaire et ainsi commencer la construction. Afin d’atteindre ces objectifs rapidement et maintenir des prix abordables, l’offre est majoritairement de condos d’une chambre pour les couples célibataires et les jeunes qui veulent habiter dans l’action en ville.

Il y a une demande pour les condos de trois chambres à coucher au centre-ville de Montréal mais les prix sont automatiquement plus élevés et accessibles à un marché plus restreint d’acheteurs.

Une surabondance possible dans les micro-condos à Montréal

Mais la tendance d’aujourd’hui peut très bien conduire à une surabondance de « micro » condos et une crise du logement se profile pour les familles qui souhaitent éventuellement vivre dans des condos.

On doit pousser les développeurs à construire davantage de condos orientés pour les familles soient des 3 chambres et plus dans la périphérie du centre-ville de Montréal.

« Je comprends que les développeurs sont nerveux à l’idée de construire des superficies plus longues à vendre » dit-il, « mais nous ne pouvons pas laisser les forces du marché à faire la planification urbaine. On risque de le regretter demain! »

La ville doit offrir des avantages aux développeurs en approuvant la hauteur et la densité supplémentaire pour leurs projets en échange de condos dans leurs projets plus favorables aux familles, ou encore de pouvoir construire des condos dont les murs mitoyens ne sont pas porteurs et ainsi peuvent être combinés pour faire de plus gros condos dans l’avenir.

À nos débuts, les acheteurs levaient le nez sur les condos, ils les considéraient comme une option de logement inférieure.

Aujourd’hui, tous ceux qui veulent vivre dans le centre ville de Montréal devront apprendre à vivre dans un condo.

Grâce à l’essor du condo de 2000 à 2012, les constructeurs ont attiré les jeunes acheteurs et les investisseurs avec de petits condos très design et l’accès au style de vie au cœur de l’action qu’offre la périphérie du centre-ville de Montréal.

Il y a cinq ans, les condos studio sans chambre à coucher fermée étaient généralement autour de 600 pieds carrés. Aujourd’hui, ils sont plus susceptibles d’être la moitié de cette taille à 300 pieds carrés.

Comme la construction de maisons isolées au Centre-Ville est non envisageable vu les coûts, on verra apparaître de plus en plus de condos luxueux qui ressemblent à de petites maisons aériennes.

Le condo à Montréal est là pour rester, il faut, comme une maison, le mettre à notre goût et selon nos besoins. Bref, pensez le condo autrement avec du mobilier et des designs adaptés à une nouvelle réalité soit la maximisation de l’espace et des fonctionnalités.